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如何在西澳进行土地分割实现利益最大化?

时间:2020-09-03  来源:澳大利亚时报   作者:网管   点击:

 

本文作者为Seulyn与她的合作团队,将向读者朋友们详细介绍五大基本适用原则,将帮助您在土地分割及房地产开发中尽可能赚取最大的利润。

 

许多人经常问:在西澳,如何通过土地分割赚钱?如何实现投资回报最大化?如何做成一笔优秀的交易?

 

无论你考虑土地分割,装修房屋,新建房产还是三者兼顾,有些基本原则与流程大家必须遵守。本文将向读者朋友们详细介绍五大基本适用原则,将帮助您在土地分割及房地产开发中尽可能赚取最大的利润。这些原则与流程十分重要,不可或缺,您在进行房产开发之前,请一定要考虑这些步骤。

 

在您考虑如何细分土地之前,请明确目标。目标的设定十分重要,它对于后续的土地分割及开发策略都有着指导性作用。

五大基本原则将清晰明了地展示给您:必在项目开始前,就明了如何在土地分割中得到您的最大利益。

 

1. 学习规划细则与规章制度

在开始项目开发前,了解您所处的州的土地规划制度与细则,将直接影响到后续对土地分割及发展的决策。正如不同的州政府有着不同的法律细节一样,相关的地段及区域也对于土地分割有着不同的细则。  

这些细则令您能明白并自信地决定:选择哪片土地进行细分是最为合适?哪片区域有着巨大升值潜力(例如:这片土地最多能被细分为几块,在这片土地上能兴建多大面积,样式如何的住宅?)

熟知这一切,也能避免您被来自建筑商、房地产经纪及政府部门的不同建议及信息弄得手足无措、焦头烂额。更重要的是这能令您独具慧眼,发现其他买家(或卖家)忽略掉的巨大商机;令您能以低于市场的优惠价买入并为自己争取到更大的利润空间。同样的,熟知规章细节能避免产生不必要的开支,快人一步找到那座隐藏的金矿。请看以下案例:

 

房地产广告案例分析:

欢迎来到1XX Thelma Street Como1042平方米- 大型商业用地发展机会!

难得良机。位于Como区,交通发达,旺中带静,在道路拐角处,对面就是Wesley运动场,科廷大学近在迟尺,毗邻Waterford Plaza购物中心,

能满足您所有的购物及生活需求。仅3分钟就能到达Collier高尔夫球场。附近有Canning桥火车站,巴士站,非常容易便能乘坐交通工具到达珀斯任何地方。

              居住在此您能享受种种便利条件

              赶紧在Como区进行投资(3房房产可出租)

              此地段为R/30物业头衔,升值潜力巨大

              留存地块未来有许多发展选择,可分建1套,2套或3套住宅。

抓住机遇,抢占有利条件,拿下这潜力巨大的,地理位置得天独厚的Como区难得地段吧。

分析:

这片位于Como区的优质R30头衔地块,某些中介将它以作为在物业批准的情况下可分为3套住户用地的优质地块向市场推出。

如果考虑分成3套住宅,则每套最小面积为260平方米,平均每套占地300平方米,以上两个要求必须同时满足。在一般情况下,此地块(1042平方米)只能分隔成3套住宅,鉴于4套住宅需要一共1200平方米的总面积。

但是,重点来了!从外行看来,这片地区无法划分成4套住宅,根据西澳州关于拐角处地块划分政策DC2.2如果地块满足以下条件:

              位于街道拐角处

              冠有R10-R35范围内的头衔

              面向两条不同名字的街道

              面向的两条街道均非主干道或区域道路

则仅仅遵守上文中提到的每套最小面积的限制(而不需要考虑,每套分割物业平均占地面积,需在300平方米左右的规定)。

260平方米*4套物业=1040平方米,符合了报批条件。运用以上知识,我们能在同样的总面积里,划分出4套分割物业,而不仅仅是广告上说的3套!

 

 

2. 提交图纸前前,设定最优建造方案

对一个开发项目来说,什么叫最优建造方案?在购买前,您必须反复思考现有的设计方案,决定出哪一项是最优。所以您要尽最大可能进行调研并分析处理各种信息。要对当地市场的调查结果,买卖供求关系及当地的法律法规做到心中有数。这通常表明:你必须花费时间和金钱,才能生成一个完整的概念设计方案。这也可能导致:你发现在现有预算下,无法得出最优建造方案,从而不得不放弃这笔交易。在早期更好地解决问题,能将您从一个不合理甚至可能会亏损的项目中拯救出来,而不是在猜测、期冀和妄想中期盼成功。

每一块土地都有它自身特点。想开发成功,仅使用千篇一律的“cookie cutter”切块模型计算数据远远不够。要明白赚钱的一部分就是花时间、花钱、花努力为您将投资的地块设计最佳方案。而在此之前,您可能会考察许多地块,以便寻找到最合适自己的那一块。

 

 

3. 利用市场调查决定开发方向

首先,您必须确认何种户型是您需要的(例如:22卫;32卫,42卫,单层还是双层等),同时对于本地区近期热门的房型和特点,您要了如指掌。同时,还要运用微观与宏观经济学知识,来了解您所在的市场是如何运行的,并运用理论指导您的设计方案。这直接影响到:您能向市场提推出什么样的房产(例如:建筑样式,设计特点,物业面积等)。这些因素不断发展演变,如果您能掌握其规律,则能增加在土地分割中得到最大利益的几率。

抓住适当时机,了解以上规则,向市场推出适合的地产项目,您的项目将供不应求,买家将热情高涨并将其抢购一空。为了实现利益最大化,请做市场调研,与中介沟通,咨询专业人士,设计输入模型让市场决定项目,而不是凭你个人喜好决定一切。

 

 

4. 土地收购价格对于投资回报率的重要影响 

在项目开发过程中,投资回报率与地价息息相关。因此,如何在土地分割中赚取更多利润,关键点之一是压低购买价格,从而达到您的理想的投资回报率(ROI)。

例如:预算表明,未来您需要多赚取$50,000的盈利,才值得启动此项目,那么您可以尽量尝试在购买地块时将价格压低$50,000,以求得平衡。

建筑与开发成本相对固定,对于地块的市场调查和地块限制条件决定了您将要兴建的物业类型与质量。切记,请不要为了增加利润而降低房屋建筑品质,这样不利于您的长期发展。

同样,没有数据支持便盲目乐观或并在预算结果中随意上调售价,表面看起来您得到了更多的利润,但这实际是错误和危险的做法。

我们必须重申重点:首先,项目开发所得利润大部分来自于支付合适的价格购买土地。如果可行性研究表明这块土地不值得您支付高额费用,出价时您就要向卖家反映问题并开始讲价。

从开发角度来说,许多经过仔细调查的地块仍然被错误地估价。这种情况在新开发的区域中屡见不鲜。卖家不断开出高价,希望出售房产与地块。如果他们的价格不是您心目中的理想价位,请坚定地走开。

 

 

5. 选择专业靠谱的承建商

当你深思熟虑挑选好地址并确定了最终设计方案后,选定一支能让你的梦想之家项目成为现实的最好的建筑团队则成了重中之重。

开发建造并不同于为住户建造两者追求的关键点完全不同。作为开发商,您需要一支经验丰富的承建商团队为您建造理想中的物业。最好的承建商能懂得造价并进行合理预算,并能把控施工进度。

这也意味着,优秀的承建商将与您一起经历:如何在不降低质量的情况下节约成本,在签订合同时给出固定造价。承建商将安排一切进程并明白时间就是金钱这一铁律。为了帮助您根据建造图纸,实现利益最大化及锁定收益率,指定合适的承建商,并能按照约定交付、控制预算并保证物业质量则显得尤为关键。如果您选择了不合适的承建商,交付日期将有延迟的风险,导致工程成本超出预算同时房屋的性价比将降低。

 

 

结语

如果您能在采购、计划和项目交付之外,对施工进程、建筑规则做到心中有数,那您也能从土地分割中得到利益。给出了承诺,时间与努力,您就能懂得如何做好每一步,从而在土地分割与开发中得到丰厚的回报。

否则,结果将不言而喻您与最好的机会失之交臂,全因您选择了不合适的承建商,您无法将利润最大化,同时给出了买家无法兑现的承诺,令自己名誉受损。

 

 

 

Seulyn Wong简介

电话:0422025192

微信:

作为专职持牌房地产经纪人,Seulyn Wong拥有丰富的专业知识,提供耐心细致的服务,多年累积的房地产经验让她拥有了许多忠实客户与朋友。

Seulyn在房地产行业的业务范围包括:投资房、自住房、公寓、土地+房屋建筑套餐、商业地产、农场土地、物业管理等方面。

在土地分割和开发方面,Seulyn和她的澳洲开发管理及土地分割搭档为澳洲本土及海外客户,在开发澳大利亚房地产业,包括:房地产开发建设、土地分割以及房地产投资等方面提供专业建议与指导。

Seulyn与她的合作团队多年来累积的有关房地产行业的丰富经验和专业知识,令客户们在澳大利亚发展房地产事业上卓有成效并且充满信心!

如果您希望了解更多:在西澳如何通过土地分割及开发获得利润的相关信息,并考虑如何进行可行性研究,如何筹划利润点,读解分析市场,选择合适的承建商等等,请联系Seulyn Wong

她和她的合作团队一定能用真诚的态度,专业的知识与独到的眼光来帮助您!


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